FORBES LIFE: Nästa RIVIERA

av Joshua Levine, 07.05.04

Vem behöver Frankrike? Kroatiens solen varmt, dess hav azurblå, sina kullar doftar rosmarin och dess fastigheter billigt.

Det skulle inte vara helt rättvist att kalla den dalmatiska kusten i Kroatien oupptäckt, även om de flesta amerikaner har i bästa fall en dimmig uppfattning om var det är. Grekerna upptäckte det 400 år före Kristus, bevattning dess 1100-tal öar med kolonier. Sedan dess har vågor av kejserliga soldyrkare har tvättat över dess klippiga stränder, från romarna till bysantinerna till venetianarna, alla lämnar efter ståtliga byggnader för att markera sin landlordship. Den romerska kejsaren Diocletianus tillbringade sina skymning dagar i den kroatiska staden Split på vad som kan vara det största äldreboende som någonsin byggts, dess huvudsakliga sovrummet vingen skyddas av en portik 517 meter lång.

Dubrovnik, en renässans juvel 110 miles söderut, var skalade kort av serberna i 1991 under upplösningen av det forna Jugoslavien. Kriget har inte kasta en skugga på regionen i nästan tio år nu, och Dubrovnik har totalrenoverats.

Nu Dalmatiens våningar kusten upptäcks igen, denna gång i Medelhavsområdet nästa Riviera - och som en investeringsmöjlighet i den andra hemmet sektorn. Den gamla Riviera, naturligtvis inte har gått bort. Kom sommaren kommer horder angripa stränderna i Spanien, Frankrike och Italien. Miles av gång vackra kusten har nu alla charm Atlantic City, med vatten så skumma att du knappt kan se tårna.

Kroatien under tiden, har väntat tålmodigt. Kommunismen och etniska stridigheter har hållit det isolerade och underutvecklade. Under här Med (tekniskt Adriatiska) glittrar fortfarande. Stränder kan vara stenig, men frånvaron av sand lämnar vattnet preternaturally klart - undervattens maven Jacques Cousteau pekas ut dem för deras öppenhet. Branta kalksten kullar halmtak med rosmarin, olivträd och lavendel vävstol dramatiskt ur havet. Port byar skryta fästningar, kyrkor och Palazzi, alla byggda från samma sten.

Robert Benmosche, ordförande i Metropolitan Life Insurance Co, besökte Dubrovnik 1987 och slogs av dess orörda storhet. Ett vin entusiasten, återvände han år 1999 på spåren en dalmatiner druva betraktas som en forebear på Zinfandel. När du besöker en vinodlare, hörde han om en stenstrand hus som auktioneras ut av staten. Byggdes 1934 för att kassören till kungen av Jugoslavien, inklusive fastigheten en huvudbyggnad och tre mindre byggnader, med 8.000 kvadratmeter eller så av kombinerad bostadsyta och 150 fötter fasad på vattnet.

"Det är häpnadsväckande - att du inte kunde hitta något liknande någon annanstans", säger Benmosche, 60, som planerar att gå i pension här. "Jag är en timmes flyg till de flesta platser i Europa och en båtresa över Adriatiska havet till Italien." Han betalade runt $ 1 miljon och kommer förmodligen att sluta spendera minst så mycket igen för renovering. Ändå tror han att han fick en enorm affär: ". Hem som säljs för en kvarts miljon år 1998 går så mycket som en miljon idag"

Dubrovniks stenmurar och graciösa venetianska Palazzi göra det navet i Kroatiens växande fastigheter boom. Nästa - bara ett steg eller två bakom - kommer de stora öarna utanför Split och en region i norr kallas Istrien.

IberianSun, en engelsk fastighetsbyrå som hjälpte till en London förort slår spanska Costa del Sol, har förståeligt nog letat efter nästa kandidat för överexploatering. "Kroatien stod ut huvud och axlar över Bulgarien, Turkiet, Cypern, Nordafrika", säger Paul Keppler, vd för CroatianSun, systerbolaget som öppnades i Dubrovnik i september förra året.

Keppler säger har stigit 20% till 30% under det senaste året, men av en mycket låg nivå. Jämfört med EU: s A-lista stränder, Kroatien är fortfarande billigt. Måttliga stenhus på öarna kan fås för så lite som $ 70.000, och $ 150.000 köper en mycket bekväm 1100 kvadratmeter fritidshus. Fot för fot, nya lägenheter gå till hälften av vad de gör på spanska Costa del Sol.

Andrija Kojakovic, tidigare Kroatiens ambassadör i Storbritannien och nu en rådgivare på Europeiska banken för återuppbyggnad och utveckling, förutspår djärvt att priserna kommer att stiga fyrfaldigt senast 2009, när Kroatien beräknas komma in i Europeiska unionen. Vissa 30.000 utlänningar köpte hem på kusten förra året, Kojakovic uppskattningar, men han misstänker att så många som tre gånger så många gav upp i frustration. Det är bara sedan 1998 att icke-kroater har kunnat äga fast egendom, och många hinder kvar.

Försäljningen till privatpersoner måste godkännas av UD, en process som kan dra i minst sex månader. Ofta är det enklare att skapa en kroatisk skalbolag och sedan, som ett bolag, köpa ett hem. Mer problematiskt ändå: En köpare att hävda oinskränkt äganderätt, måste inhämta godkännande från alla ägare av en fastighet. Eftersom många gamla stenhus till salu på kusten och öarna har varit familjens egendom i generationer, försvann många ägare med aktieandelar eller utvandrat för länge sedan. Om de eller deras arvingar kan hittas, är ägandet osäker.

Försöker köp är inte för svag i hjärtat, när jag upptäckte på den vackra ön Hvar. Jag turnerade de bakre gränderna i Stari Grad (Gamla stan) med en tuff kille som heter Scarpa - 6 fot 3 med ett örhänge och en bister uppsyn. Scarpa sa att han redan hade sålt 12 hus i byn, allt för att norrmän. Han visade mig hyser jag redan hade sett förut, och för R30, 000 ($ 37.000) mindre än vad han citerade. Vilka andra hus hade jag sett? frågade han. Jag litade inte på honom, så jag inte säga.

Parting företag med Scarpa erbjöd jag köpa flera hus, men deras ägare ändrat sig om att sälja så fort jag träffade deras pris. Deras resonemang går så här: Om någon är villig att möta det begärda priset, kommer någon annan utan tvekan erbjuder mer. Det begärda priset är bara en försöksballong.

Slutligen vill jag nådde en överenskommelse med en röd-nosed man vid namn Matko för hans lilla stenhus i en liten by några kilometer från Stari Grad. Jag gick med på att betala $ 36.000. Så vad händer om huset behövde en hel del arbete? Det var en stjäla, med vidsträckt utsikt över de omgivande kullarna, två terrasser - en fram och en i ryggen - och kanske 2.000 kvadratmeter boyta efter renoveringar. Det var då Matko berättade för mig om en farbror med en sjättedel aktie som försvann i Argentina för 30 år sedan. Jag lämnade med ett handslag mycket och Matko löfte att hitta länge försvunna farbrors familj. Hur säger man "escrow" i kroatiska? Ingen verkar veta.

Nästa sak jag hör, en österrikisk kvinna har köpt Matko hus för $ 66.000 - med eller utan farbror inte avslöjas. Vad är lärdomen här? Du är bättre att använda en ansedd fastighetsmäklare, även om det innebär att betala ett högre pris. CroatianSun kommer inte att visa egenskaper som inte redan har en tydlig titel, vilket begränsar sin portfölj till moderna villor, mestadels. Som Kroatien chefer mot EU-medlemskap, kommer många av de svårbegripliga reglerna harmoniseras med befintlig EU-lagstiftning, vilket gör processen mycket mer transparent.

År 2006 Kroatien krävs för att öppna sina flygplatser billiga flyg av bland andra Ryanair och EasyJet. Det kommer sedan att vara upp till den kroatiska regeringen att skydda sin kust med den typ av härjningar som har förött kusterna i Frankrike och Spanien. Det finns redan uppmuntrande tecken på att Kroatien har för avsikt att skydda sina naturtillgångar. Nya lagar har antagits som förbjuder utveckling inom 100 meter från vattenlinjen. Landets utveckling ministrar kan visa sig vara mer motståndskraftiga än deras spanska motsvarigheter till vad Paulus Keppler sarkastiskt kallar "kuvert av goodwill." Om tjänstemän kan motstå frestelsen, kommer dagens köpare sitta fint.

BROKER, fastighetsbyrå team.