FORBES LIFE: THE NEXT RIVIERA

av Joshua Levine, 07.05.04

Hvem trenger France? Kroatias sol er varm, dets hav Azure, åsene parfymert med rosmarin og eiendom billig.

Det ville ikke være helt riktig å kalle den dalmatiske kysten av Kroatia uoppdaget, selv om de fleste amerikanere har i beste fall en disig ide om hvor den er. Grekerne oppdaget det 400 år før Kristus, strø sine 1100-talls øyer med kolonier. Siden da bølger av keiserlige solglade har vasket over sine steinete strender, fra romerne til bysantinerne til venetianerne, alt etterlater flotte bygninger å markere sin landlordship. Den romerske keiseren Diocletian tilbrakte sine skumringen dager i den kroatiske byen Split på hva som kan være den største gamlehjem noensinne bygget, dens viktigste soverommet vingen beskyttet av en portico 517 meter lang.

Dubrovnik, A Renaissance juvel 110 miles mot sør, ble avskallede kort av serbere i 1991 under oppdelingen av det tidligere Jugoslavia. Krig har ikke kastet en skygge på området for nesten ti år nå, og Dubrovnik har blitt fullstendig restaurert.

Nå Dalmatias etasjer kysten blir oppdaget igjen, denne gangen som Middelhavets neste Riviera - og som en investeringsmulighet i andre hjemmet sektor. Den gamle Riviera, selvfølgelig, ikke har gått bort. Kom sommer, vil horder hjemsøke strendene i Spania, Frankrike og Italia. Miles av gang-deilig kysten nå har all sjarmen Atlantic City, med vann slik grumsete du kan knapt se tærne.

Kroatia, i mellomtiden, er ventet tålmodig. Kommunisme og etnisk strid har holdt det isolerte og underutviklet. Over her Med (teknisk Adriaterhavet) gnistrer fortsatt. Strender kan være steinete, men fraværet av sand forlater vannet preternaturally klar - undervanns Maven Jacques Cousteau blinket dem ut for deres åpenhet. Bratte kalksteinsåsene tekket med rosmarin, oliventrær og lavendel vevstol dramatisk opp av havet. Port landsbyer skilte festninger, kirker og palasser, alle bygget fra samme stein.

Robert Benmosche, formann i Metropolitan Life Insurance Co, besøkte Dubrovnik i 1987 og ble truffet av sin uberørte storhet. En vin entusiast, returnerte han i 1999 på sporet av en dalmatiner drue ansett som en forebear av Zinfandel. Når du besøker en vinmaker, hørte han om en stein strand hus blir auksjonert bort av staten. Bygd i 1934 for kasserer til kongen av Jugoslavia, inkludert eiendommen en hovedhuset og tre mindre bygninger, med 8000 kvadratmeter eller så av kombinert stue og 150 meter av fasade på vannet.

"Det er fantastisk - du kunne ikke finne noe lignende noe annet sted," sier Benmosche, 60, som planlegger å pensjonere her. "Jeg er en times flytur til de fleste steder i Europa og en fergetur over Adriaterhavet til Italia." Han betalte rundt $ 1 million og vil sannsynligvis ende opp med å tilbringe minst så mye igjen for oppussing. Likevel tror han at han fikk en enorm røverkjøp: ". Boliger som selges for en fjerdedel av en million i 1998 går for så mye som en million i dag"

Dubrovniks steinmurer og grasiøse venetianske Palazzi gjøre det navet i Kroatia voksende eiendomsmegling boom. Neste - bare et skritt eller to bak - kommer de store øyene utenfor Split og en region i nord kjent som Istria.

IberianSun, en engelsk eiendomsmegling som hjalp slår Spanias Costa del Sol i en London-forstaden, har forståelig nok vært på jakt etter den neste kandidaten for overdevelopment. "Kroatia sto ut hode og skuldre over Bulgaria, Tyrkia, Kypros, Nord-Afrika", sier Paul Keppler, administrerende direktør i CroatianSun, søsterselskapet som åpnet i Dubrovnik i september i fjor.

Keppler sier prisene har steget 20% til 30% det siste året, men av en svært lav base. Sammenlignet med Europas A-liste strender, Kroatia er fortsatt billig. Beskjedne steinhus på øyene kan kjøpes for så lite som $ 70.000 og $ 150.000 kjøper en meget komfortabel 1100-kvadrat-fots ferie hjemme. Fot for fot, nye leiligheter går for halvparten av hva de gjør på Spanias Costa del Sol.

Andrija Kojakovic, tidligere Kroatias ambassadør til Storbritannia, og nå rådgiver ved Den europeiske banken for rekonstruksjon og utvikling, spår frimodig at prisene vil stige firedelte innen 2009, da Kroatia er planlagt å gå inn i EU. Noen 30000 utlendinger kjøpte boliger på kysten i fjor, Kojakovic estimater, men han mistenker at så mange som tre ganger så mange ga opp i frustrasjon. Det er bare siden 1998 at ikke-kroater har vært i stand til å eie fast eiendom, og mange hindringer gjenstår.

Salg til enkeltpersoner må godkjennes av Utenriksdepartementet, en prosess som kan dra på i minst seks måneder. Ofte er det enklere å etablere en kroatisk shell selskap og da, som et aksjeselskap, kjøpe et hjem. Mer problematisk likevel: En kjøper, å kreve klar tittel, må sikre avtalen av alle eiere av en eiendom. Siden mange gamle steinhus til salgs på kysten og øyene har vært familiens eiendom i generasjoner, forsvant mange eiere med brøkdeler av aksjer eller utvandret for lenge siden. Med mindre de eller deres arvinger kan bli funnet, forblir eierskap usikkert.

Forsøk på kjøp er ikke for svak til hjertet, som jeg oppdaget på den vakre øya Hvar. Jeg turnerte de bakgatene i Stari Grad (gamlebyen) med en tøff fyr som het Scarpa - 6 fot 3, med en ørering og en skuler. Scarpa sa han hadde allerede solgt 12 hus i landsbyen, alle til nordmenn. Han viste meg huser jeg allerede hadde sett før, og for R30, 000 ($ 37.000) mindre enn hva han siterte. Hvilke andre hus hadde jeg sett? spurte han. Jeg stolte ikke på ham, så jeg ikke si.

Avskjed selskap med Scarpa, tilbød jeg å kjøpe flere hus, men deres eiere snudd om å selge så snart jeg møtte sin pris. Deres resonnement går slik: Hvis noen er villig til å møte prisforlangende, vil noen andre utvilsomt tilby mer. Prisantydning er bare en prøveversjon ballong.

Endelig har jeg nådd en avtale med en rød-nosed kar ved navn Matko for hans lille steinhus i en liten landsby flere kilometer fra Stari Grad. Jeg gikk med på å betale $ 36.000. Så hva hvis huset trengte mye arbeid? Det var en stjele, med vidstrakt utsikt over de omliggende åsene, to terrasser - en foran og en bak - og kanskje 2000 kvadratmeter med boareal etter oppussing. Det er da Matko fortalte meg om en onkel med ett sjette aksje som forsvant i Argentina for 30 år siden. Jeg igjen med et håndtrykk avtale og Matko løfte om å finne den lenge tapte onkels familie. How do you say "escrow" i kroatisk? Ingen synes å vite.

Neste ting jeg hører, en østerriksk kvinne har kjøpt Matko hus for $ 66,000 - med eller uten onkel er ikke offentliggjort. Hva kan vi lære her? Du er bedre med ett hederlig eiendomsmegler, selv om det betyr å betale en høyere pris. CroatianSun vil ikke vise egenskaper som ikke allerede har en klar tittel, som begrenser sin portefølje til moderne villaer, for det meste. Som Kroatia hoder mot EU-medlemskap, vil mange av de uforståelige regelverket harmoniseres med eksisterende EU-lovgivning, noe som gjør prosessen langt mer gjennomsiktig.

Innen 2006 Kroatia er pålagt å åpne sine flyplasser til billige flyreiser av slike som Ryanair og EasyJet. Det vil da være opp til den kroatiske regjeringen for å beskytte kystlinjen fra den type herjingene som har herjet langs kysten av Frankrike og Spania. Allerede er det oppmuntrende tegn på at Kroatia har til hensikt å ivareta sine naturverdier. Nye lover har blitt vedtatt som forbyr utvikling innen 100 meter fra vannlinjen. Landets utvikling ministre kan vise seg mer motstandsdyktig enn sine spanske kolleger til hva Paulus Keppler sarkastisk kaller "konvolutter av goodwill." Dersom tjenestemenn kan motstå fristelsen, vil dagens kjøpere sitter pen.

BROKER, eiendomsmegling team.